청약 가점제 완전 정복: 내 점수는 몇 점이고, 어디를 노려야 할까

핵심 요약

• 청약 가점제는 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입 기간(17점), 총 84점 만점이다
• 서울 인기 단지 당첨 커트라인은 보통 60점 이상, 강남권은 70점대 이상이다
• 가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 비규제 지역이나 85㎡ 초과 물건을 노리는 게 현실적이다
• 청약통장은 오래 유지할수록 유리한다. 지금 당장 해지하지 말아야 한다

---

왜 청약 가점제가 중요한가

서울 분양 아파트 한 채에 수천 명이 몰려요. 내 집 마련의 기회를 공정하게 배분하기 위해 만들어진 기준이 바로 가점제이다.

가점제는 "오래 기다린 실수요자"를 우선시하는 원칙이다. 하지만 막상 내 점수가 몇 점인지, 어디를 노릴 수 있는지 제대로 아는 사람은 많지 않아요.

지금 내 점수를 정확히 계산하고, 전략을 세울 수 있다.

---

섹션 1: 84점 만점의 구조

청약 가점은 3가지 항목으로 구성된다.

항목 1. 무주택 기간 (최대 32점)

항목 2. 부양가족 수 (최대 35점)

항목 3. 청약통장 가입 기간 (최대 17점)

---

섹션 2: 내 점수 계산 예시

사례 A: 35세, 결혼 3년차, 자녀 1명

→ 서울 일반 지역 도전 가능. 강남·마포는 어려울 수 있다.

사례 B: 45세, 부모님과 동거, 자녀 2명

→ 서울 어디든 최상위권으로 도전 가능한다.

사례 C: 28세, 미혼

→ 가점제 사실상 불가. 추첨제 물량이나 지방 청약을 노려야 한다.

---

섹션 3: 실제 당첨 커트라인

서울 지역 최근 당첨 가점 현황 (참고용)

출처: 한국부동산원 청약HOME 공개 당첨자 가점 데이터, 2024~2025년 기준

---

섹션 4: 내 점수대별 전략

50점 이상: 서울 비강남권 도전

• 서울 일반 지역 가점제 물량 중 경쟁이 덜한 단지 노리기
• 85㎡ 이하 전용 가점 물량 집중 공략
• 인기 없는 중간층, 북향 세대는 커트라인이 낮을 수 있다

40~50점: 경기 2기 신도시 또는 서울 추첨제

• 서울 85㎡ 초과 추첨제 물량 (가점 무관)
• 경기 일반 지역 가점제 도전 가능
• 신혼희망타운, 생애최초 특별공급 별도 검토

30~40점: 지방 또는 특별공급

• 지방 광역시 가점제 도전
• 신혼부부 특별공급: 결혼 7년 이내, 소득 기준 충족 시 유리
• 생애최초 특별공급: 생애 첫 주택 구매, 소득·자산 기준 있음

30점 미만: 추첨제 집중

• 비규제 지역 추첨제 100% 물량
• 85㎡ 초과 추첨제 물량
• 청약통장 꾸준히 유지하며 점수 쌓기

---

FAQ

Q1. 청약통장을 해지하면 점수가 어떻게 되는가?

해지하면 가입 기간이 0으로 초기화된다. 다시 가입해도 기존 기간은 인정되지 않는다. 점수가 낮아서 당분간 청약을 안 할 것 같아도, 통장은 절대 해지하지 말아야 한다.

청약통장 유지 비용은 월 2만원 이상 납입이면 충분하고, 10년 이상 유지하면 금리 우대 혜택도 있다.

Q2. 결혼하면 가점이 유리해지나요?

일반적으로 유리한다.

• 배우자 포함: 부양가족 +1명 (10점)
• 무주택 기간: 결혼 전 30세 미만이었다면, 결혼일부터 무주택 기간 산정 가능
• 통장 합산: 부부가 각자 통장을 보유하면 둘 중 오래된 것 기준 사용

단, 배우자가 과거 주택을 소유했다면 그 기간은 무주택 기간에서 제외될 수 있다.

Q3. 분양가 상한제 지역은 무조건 가점제인가?

분양가 상한제 지역(투기과열지구 포함)에서 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제이다.

85㎡ 초과는 50% 가점제 + 50% 추첨제로 나뉘어요.

규제 지역이 아닌 경우에는 지역·단지별로 가점제 비율이 다르다. 입주자 모집공고를 반드시 확인해야 한다.

Q4. 부모님을 부양가족에 넣으려면 얼마나 준비해야 하나요?

부모님을 부양가족으로 인정받으려면:

1. 주민등록 동거: 청약 신청일 기준 같은 주소에 등록
2. 3년 이상 동일 등재: 주민등록상 3년 이상 함께 등재되어 있어야 한다
3. 60세 이상: 만 60세 이상 직계존속 (일부 예외 있음)
4. 무주택: 부모님도 무주택이어야 한다

단기간에 맞추려다 행정처분을 받을 수 있다. 장기적으로 실제 거주 후 자연스럽게 준비하는 것이 안전한다.

Q5. 점수가 같으면 어떻게 결정되는가?

동점자가 나올 경우 다음 순서로 결정된다:

1. 무주택 기간이 긴 사람
2. 부양가족 수가 많은 사람
3. 청약통장 가입 기간이 긴 사람
4. 그래도 동점이면 추첨으로 결정한다

---

관련 글

• DSR·LTV 완전 정복: 내가 받을 수 있는 대출은 얼마까지?
• COFIX vs CD금리: 내 대출금리는 어떻게 결정되는가

---

Disclaimer

본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 법적 조언이 아니다. 청약 제도는 수시로 변경될 수 있으며, 실제 청약 신청 전에 청약HOME 및 LH·SH 공식 안내문을 반드시 확인해야 한다. 허위 서류 제출 및 위장 전입은 형사처벌 대상이다.

최초 작성: 2026-03-07 최종 수정: 2026-03-07

출처 및 참조:

1. 청약HOME - 청약 가이드
2. 국토교통부 - 주택청약 업무처리지침
3. 한국부동산원 - 청약 당첨자 가점 현황
4. 주택도시보증공사(HUG) - 분양보증 및 청약 정보