DSR·LTV 계산법: 2026년 내 대출 한도는 얼마인가

2026년 1월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되었다. 이전 대비 대출 한도가 연소득 1억원 기준 약 1억원 줄었다. 대출을 계획하고 있다면 내 한도를 미리 계산해야 한다.

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2026년 변화: 스트레스 DSR 3단계

실제 영향을 계산하면:

연소득 1억원, 대출금리 3.5% 기준

2025년 대출 한도: 약 6억 5,800만원
2026년 대출 한도: 약 5억 5,600만원
차이: -1억 200만원

(금융위원회, 2025년 12월 보도자료)

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DSR: 소득 대비 상환 비율

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 중 대출 상환에 쓰는 비율이다.

DSR = (모든 대출의 연간 상환액 ÷ 연소득) × 100

제1금융권(은행)은 **DSR 40%**가 기준이다. 이를 넘으면 대출이 제한된다.

계산 예시

연소득 8,000만원인 직장인. 주택담보대출 월 200만원 + 신용대출 월 50만원을 상환 중이다.

연간 상환액 = (200만 + 50만) × 12 = 3,000만원
DSR = 3,000만 ÷ 8,000만 × 100 = 37.5%

37.5% < 40% → 대출 가능하다.

스트레스 DSR

스트레스 DSR은 금리 상승을 가정한 DSR이다. 실제 금리가 아니라 스트레스 금리(+1.5%p)를 적용하여 계산한다.

수도권: 실제 금리 3.5% + 1.5%p = 5.0%로 계산
비수도권 (6월까지): 실제 금리 3.5% + 0.75%p = 4.25%로 계산

같은 대출이라도 스트레스 DSR로 계산하면 월 상환액이 높아지므로 한도가 줄어든다. 2026년 7월 이후 비수도권도 +1.5%p로 상향될 가능성이 높다.

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LTV: 집값 대비 대출 비율

LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능 비율이다.

LTV = (대출 금액 ÷ 주택 가격) × 100

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DSR 계산기

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실전 계산: 수도권 맞벌이 부부

연소득 1억원(부부 합산). 주택 가격 7억원. 대출 금리 3.5%, 30년 원리금균등.

스트레스 DSR 계산:

스트레스 금리: 3.5% + 1.5% = 5.0%
5억원 대출 시 월 상환액 (5.0%): 약 268만원
연간 상환액: 268만 × 12 = 3,216만원
스트레스 DSR: 3,216만 ÷ 1억 = 32.16%

LTV 계산:

LTV: 5억 ÷ 7억 × 100 = 71.4%

DSR 32.16% < 40% → 통과. LTV 71.4% > 70% → 일반 지역에서는 초과. 생애최초 특례(80%)를 적용하면 통과한다.

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DSR을 낮추는 3가지 방법

1. 기존 대출 먼저 상환

신용대출 5,000만원(월 50만원 상환)을 갚으면 DSR이 즉시 낮아진다. 주택담보대출 전에 신용대출부터 정리하는 것이 기본이다.

2. 대출 기간 연장

2억원 대출, 금리 3.5%

20년: 월 116만원
30년: 월 90만원
차이: 월 26만원 절감

월 상환액이 줄면 DSR이 낮아진다. 단, 기간이 길수록 총 이자는 늘어난다. 20년 대출의 총 이자는 약 2,800만원, 30년은 약 4,200만원이다.

3. 부부 합산 소득 활용

맞벌이 부부라면 소득을 합산하여 DSR을 낮출 수 있다. 단, 부채도 합산되므로 배우자의 기존 대출이 많으면 오히려 불리할 수 있다.

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DSR 40%를 넘으면

제2금융권은 기준이 완화되지만 금리가 높다. DSR이 넘어간다고 무조건 제2금융권으로 가는 것은 신중해야 한다. 금리 차이(2~3%p)가 30년 대출이면 수천만원의 이자 차이를 만든다.

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이 글은 정보 제공 목적이며 대출 권유가 아니다. 실제 대출 한도는 금융사별 심사 기준, 신용등급, 담보 평가액에 따라 달라진다. 본문의 수치는 작성일(2026-01-14) 기준이다.

출처:

1. 금융위원회 — 스트레스 DSR 3단계 시행 보도자료
2. 금융감독원 — 금융상품통합비교공시
3. 한국부동산원 — 규제지역 조회