DSR·LTV 계산법과 대출 한도

🎯 3줄 요약

• 2026년 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 크게 줄어들어요
• DSR 40% 기준을 넘으면 대출이 제한돼요 (연소득의 40%까지만 상환 가능)
• 계산기로 내 대출 한도를 미리 확인하면 시간을 절약할 수 있어요

2026년 가장 큰 변화: 스트레스 DSR 3단계

핵심 변화

2026년 1월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행됐어요.

실제 영향:

연소득 1억원, 대출금리 3.5%인 사람 기준

[2025년]
대출 한도: 6억 5,800만원

[2026년]
대출 한도: 5억 5,600만원

→ 1억 200만원 감소

DSR이란?

총부채원리금상환비율 (Debt Service Ratio)

DSR은 내 소득 중 대출 상환에 쓰는 비율이에요.

공식:

DSR = (모든 대출의 연간 상환액 / 연소득) × 100

예시

A씨 상황:

• 연소득: 8,000만원
• 주택담보대출 월 상환액: 200만원
• 신용대출 월 상환액: 50만원

계산:

연간 상환액 = (200만원 + 50만원) × 12개월 = 3,000만원
DSR = (3,000만원 / 8,000만원) × 100 = 37.5%

판정: ✅ 37.5% < 40% → 대출 가능

스트레스 DSR은 뭐가 다를까?

스트레스 DSR은 금리가 오를 경우를 대비해서 가상의 높은 금리를 적용한 DSR이에요.

계산 방법:

[수도권]
실제 금리 3.5% + 스트레스 금리 1.5%p = 5.0%로 계산

[비수도권] (2026년 6월까지)
실제 금리 3.5% + 스트레스 금리 0.75%p = 4.25%로 계산

왜 이렇게 할까요?

• 금리가 갑자기 올라도 상환 가능한지 검증하기 위해서예요
• 과도한 빚으로 인한 가계 부실을 미리 방지해요

LTV란?

주택담보인정비율 (Loan To Value)

LTV는 집값 대비 대출 가능한 비율이에요.

공식:

LTV = (대출 금액 / 주택 가격) × 100

예시

B씨 상황:

• 주택 가격: 7억원
• 대출 금액: 5억원

계산:

LTV = (5억원 / 7억원) × 100 = 71.4%

판정: ❌ 71.4% > 70% → 규제지역에서는 대출 제한

LTV 규제 기준

🧮 DSR·LTV 계산기

내 상황을 입력하고 대출 한도를 바로 확인해보세요!

실전 예시: 대출 한도 계산

사례 1: 수도권 신혼부부 (생애최초)

상황:

• 연소득: 1억원 (부부 합산)
• 주택 가격: 7억원
• 대출 희망: 5억원
• 대출 금리: 3.5%
• 대출 기간: 30년 (360개월)
• 상환 방식: 원리금균등

계산:

1단계: 스트레스 DSR 계산

실제 금리 3.5% + 스트레스 금리 1.5% = 5.0%

월 상환액 (5.0% 기준):
= 5억원 × (0.05/12) × (1 + 0.05/12)^360 / [(1 + 0.05/12)^360 - 1]
= 약 268만원

연간 상환액 = 268만원 × 12 = 3,216만원
스트레스 DSR = (3,216만원 / 1억원) × 100 = 32.16%

2단계: LTV 계산

LTV = (5억원 / 7억원) × 100 = 71.4%

3단계: 판정

• ✅ 스트레스 DSR: 32.16% < 40% (통과)
• ❌ LTV: 71.4% > 70% (규제지역이면 제한)

결론:

• DSR은 통과했지만, LTV가 초과해요
• 생애최초 특례를 사용하면 LTV 80%까지 가능
• 실제 대출 가능 금액: 5억원 (생애최초 특례 적용 시)

사례 2: 비수도권 직장인

상황:

• 연소득: 6,000만원
• 주택 가격: 5억원
• 대출 희망: 3억 5천만원
• 대출 금리: 3.3%
• 대출 기간: 30년

계산:

1단계: 스트레스 DSR (비수도권)

실제 금리 3.3% + 스트레스 금리 0.75% = 4.05%

월 상환액 (4.05% 기준): 약 172만원
연간 상환액 = 172만원 × 12 = 2,064만원
스트레스 DSR = (2,064만원 / 6,000만원) × 100 = 34.4%

2단계: LTV

LTV = (3.5억원 / 5억원) × 100 = 70%

3단계: 판정

• ✅ 스트레스 DSR: 34.4% < 40% (통과)
• ✅ LTV: 70% = 70% (통과)

결론:

• 모든 기준 통과
• 대출 가능!

DSR 40%를 넘으면 어떻게 될까?

제1금융권 (은행)

예외:

• 일부 서민금융상품 (햇살론, 디딤돌대출 등)은 별도 기준 적용
• 담보 가치가 매우 높거나 신용등급이 우수하면 협의 가능

제2금융권 (저축은행, 캐피탈)

주의: 제2금융권은 금리가 높아요 (통상 연 5~8%). DSR이 넘어간다고 무조건 제2금융권으로 가는 것은 신중하게 고려하세요.

DSR 낮추는 방법

1. 기존 대출 상환

가장 확실한 방법은 기존 대출을 먼저 갚는 것이에요.

예시:

• 신용대출 5,000만원 (월 50만원 상환)
• 주택담보대출 받기 전에 신용대출 전액 상환
• → DSR이 즉시 낮아짐

2. 대출 기간 연장

같은 금액이라도 기간을 길게 하면 월 상환액이 줄어요.

비교:

[20년]
2억원 대출, 금리 3.5%
월 상환액: 약 116만원

[30년]
2억원 대출, 금리 3.5%
월 상환액: 약 90만원

→ 월 26만원 감소

주의: 기간이 길수록 총 이자는 늘어나요.

3. 소득 증빙 보완

인정되는 소득:

• 근로소득 (급여)
• 사업소득
• 임대소득 (일부)
• 기타소득 (프리랜서 등)

팁:

• 프리랜서라면 종합소득세 신고를 정확히 하세요
• 부부 합산 소득으로 대출받으면 DSR이 낮아져요

FAQ

총 연소득 = 6,000만원 + 4,000만원 = 1억원
총 월 상환액 = 30만원 + 20만원 + 200만원 = 250만원
총 연 상환액 = 250만원 × 12 = 3,000만원

DSR = (3,000만원 / 1억원) × 100 = 30%

핵심 정리

꼭 기억할 5가지

1️⃣ DSR 40% 기준

• 제1금융권 대출의 절대 기준
• 넘으면 대출 불가

2️⃣ 스트레스 DSR = 실제 DSR보다 높음

• 수도권: 금리 +1.5%p 적용
• 비수도권: 금리 +0.75%p (2026년 6월까지)

3️⃣ 2026년 대출 한도 감소

• 연소득 1억원 기준 약 1억원 감소
• 스트레스 DSR 3단계 전면 시행 영향

4️⃣ LTV는 지역마다 다름

• 투기과열지구: 40%
• 조정대상지역: 50%
• 일반 지역: 70%

5️⃣ 계산기로 미리 확인 필수

• 시간 절약
• 대출 가능 여부 사전 파악

다음 액션

✅ 위 계산기로 내 DSR·LTV 계산해보기 ✅ 기존 대출 목록 정리 (월 상환액 확인) ✅ 내 지역 규제 여부 확인 (한국부동산원) ✅ 대출 한도 부족하면 DSR 낮추기 전략 수립 ✅ 6월 이전 대출 필요 여부 판단 (비수도권)

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출처 및 참조

1. 금융위원회 보도자료 - 스트레스 DSR 3단계 시행 (2025년 12월)
2. 뱅크샐러드 - 2026년 스트레스 DSR
3. 한국은행 경제통계시스템 - 가계대출 통계
4. 금융감독원 금융상품통합비교공시 - 대출 상품 정보

면책조항: 본 글은 정보 제공 목적이며, 투자 또는 대출 권유가 아니에요. 실제 대출 한도는 금융사별 심사 기준, 신용등급, 담보 평가액, 소득 증빙 등에 따라 달라질 수 있어요. 정확한 상담은 금융 전문가와 하시기 바라요.