📚Series 02. 실전 대출 가이드

• 📍변동금리 vs 고정금리: 2026년 금리 인하기 선택 가이드
• 2.DSR·LTV 계산법과 대출 한도: 2026년 스트레스 DSR 완벽 가이드

변동금리 vs 고정금리: 2026년 금리 인하기 선택 가이드

🎯 3줄 요약

• 2026년 역전 현상: 고정금리(3.49%)가 변동금리(4.14%)보다 낮아요
• 스트레스 DSR: 고정금리는 30-60%만 적용, 변동금리는 100% 적용 (대출 한도 차이)
• 금리 인하기 전략: 단기는 고정 → 변동 갈아타기, 장기는 신중 판단

지금 무슨 일이 일어나고 있을까?

역사상 드문 역전 현상

2026년 1월 기준 5대 은행 주택담보대출 금리:

고정금리가 변동금리보다 0.65~0.90%p 낮아요.

왜 이런 일이?

• 금융당국이 고정금리 대출 비중 확대를 권장
• 은행들이 고정금리를 대폭 인하
• 변동금리는 COFIX 상승으로 높은 수준 유지

대출자들의 선택 변화

변동금리 선택 비중 추이:

2024년 말 급증했다가 다시 감소했어요. 왜일까요?

변동금리 vs 고정금리 기본 이해

변동금리

정의: 기준금리가 변하면 대출 금리도 함께 변해요.

기준금리 종류:

• COFIX (주택담보대출)
• CD금리 (신용대출)
• 은행채 금리

예시:

[대출 시작]
COFIX 3.5% + 가산금리 0.8% = 4.3%

[3개월 후 COFIX 3.2%로 하락]
COFIX 3.2% + 가산금리 0.8% = 4.0%
→ 금리 자동 하락

장점:

• ✅ 금리 인하기에 빠르게 이자 부담 감소
• ✅ 초기 금리가 고정금리보다 낮음 (정상 시기)

단점:

• ❌ 금리 상승기에 이자 부담 급증
• ❌ 미래 이자 예측 어려움

고정금리

정의: 대출 기간 동안 금리가 절대 변하지 않아요.

고정 기간:

• 3년 고정
• 5년 고정
• 10년 고정
• 만기까지 고정

예시:

[대출 시작]
5년 고정 3.8%로 계약

[3개월 후 시장금리 3.0%로 하락]
→ 여전히 3.8% 유지 (변화 없음)

[2년 후 시장금리 5.0%로 상승]
→ 여전히 3.8% 유지 (변화 없음)

장점:

• ✅ 이자 부담 예측 가능 (재무 계획 수립 용이)
• ✅ 금리 상승기에도 안심
• ✅ 현재 역전 현상으로 변동금리보다 낮음

단점:

• ❌ 금리 인하기에 혜택 못 받음
• ❌ 초기 금리가 변동금리보다 높음 (정상 시기)

스트레스 DSR 차이 (중요!)

변동금리 vs 고정금리 DSR 계산

스트레스 금리 적용 비율:

실전 계산 예시

조건:

• 연소득: 8,000만원
• 대출 금액: 5억원
• 대출 기간: 30년
• 지역: 수도권

케이스 1: 변동금리 4.3%

스트레스 금리 = 4.3% + 1.5%p = 5.8%
스트레스 금리 100% 적용

월 상환액 (5.8% 기준) = 약 291만원
연간 상환액 = 291만원 × 12 = 3,492만원
스트레스 DSR = (3,492만원 / 8,000만원) × 100 = 43.7%

판정: ❌ DSR 40% 초과 → 대출 불가

케이스 2: 고정금리 3.8% (5년)

스트레스 금리 = 3.8% + 1.5%p = 5.3%
스트레스 금리 60% 적용

스트레스 적용 금리 = 3.8% + (1.5% × 0.6) = 4.7%

월 상환액 (4.7% 기준) = 약 260만원
연간 상환액 = 260만원 × 12 = 3,120만원
스트레스 DSR = (3,120만원 / 8,000만원) × 100 = 39.0%

판정: ✅ DSR 40% 이하 → 대출 가능

결론: 같은 5억원을 빌리려고 해도, 고정금리는 가능하지만 변동금리는 불가능해요.

금리 시나리오별 총 이자 비교

시나리오 설정

공통 조건:

• 대출 금액: 3억원
• 대출 기간: 20년
• 상환 방식: 원리금균등

비교 금리:

• 변동금리 시작: 4.3%
• 고정금리 (5년): 3.8%

시나리오 1: 금리 지속 하락 (변동금리 유리)

가정:

• 1년차: 4.3%
• 2년차: 3.8% (-0.5%p)
• 3년차: 3.3% (-0.5%p)
• 4~20년차: 3.0% 유지

결과:

차이: 변동금리가 700만원 유리

시나리오 2: 금리 완만 하락 (비슷함)

가정:

• 1년차: 4.3%
• 2~3년차: 4.0% (-0.3%p)
• 4~5년차: 3.8% (-0.2%p)
• 6~20년차: 3.5% 유지

결과:

차이: 거의 비슷 (200만원 차이)

시나리오 3: 금리 재상승 (고정금리 유리)

가정:

• 1년차: 4.3%
• 2~3년차: 4.0% (소폭 하락)
• 4~5년차: 4.5% (재상승)
• 6~20년차: 5.0% 유지

결과:

차이: 고정금리가 1,400만원 유리

선택 가이드: 나에게 맞는 금리는?

변동금리 추천 대상

이런 분께 추천해요:

✅ 단기 대출 (5년 이내)

• 금리 변동 영향이 적음
• 금리 하락 혜택 빠르게 받음

✅ 금리 하락 확신

• 경기 침체가 심각
• 한국은행 금리 인하 명확

✅ 여유 자금 있음

• 금리 급등 시 중도상환 가능
• 이자 부담 증가 감당 가능

✅ DSR 여유 있음

• 스트레스 DSR 100% 적용해도 40% 이하
• 대출 한도 제한 없음

고정금리 추천 대상

이런 분께 추천해요:

✅ 장기 대출 (10년 이상)

• 금리 변동 위험 회피
• 안정적인 재무 계획 필요

✅ 금리 전망 불확실

• 금리가 다시 오를 가능성
• 보수적인 선택 선호

✅ 이자 부담 예측 중요

• 월급쟁이, 고정 수입
• 변동성 싫어함

✅ DSR 빠듯함

• 스트레스 DSR 60% 적용이 필요
• 대출 한도 최대한 확보

✅ 현재 역전 현상 활용

• 고정금리가 변동금리보다 낮음
• 나중에 갈아타기 가능

중도상환수수료 활용 전략

2025년 수수료 대폭 인하

고정금리 주택담보대출:

전략적 활용 방법

전략 1: 고정금리 → 변동금리 갈아타기

시나리오:

1. 2026년 1월: 고정금리 3.8%로 대출 (DSR 통과 위해)
2. 2026년 7월: 변동금리 3.0%로 하락
3. 중도상환수수료 계산
4. 손익분기점 확인 후 갈아타기

계산 예시:

대출 금액: 5억원
중도상환수수료: 5억원 × 0.6% = 300만원

변동금리로 갈아탈 경우 이자 절감:
고정 3.8% vs 변동 3.0%
월 이자 차이 = (0.8% / 12) × 5억원 = 약 33만원

손익분기점 = 300만원 / 33만원 = 9개월

→ 9개월 이상 대출 유지하면 갈아타는 게 유리

전략 2: 혼합금리 활용

1~5년: 고정금리 3.8%
6년~만기: 변동금리 (COFIX + 가산금리)

→ 초기 안정성 + 장기 유연성

실전 체크리스트

대출 받기 전 확인사항

1. DSR 계산

• DSR 계산기로 내 DSR 확인
• 변동금리 100% 적용 시 DSR 40% 이하인가?
• 고정금리 60% 적용 시 DSR 40% 이하인가?

2. 금리 비교

• 5대 은행 변동금리 최저 확인
• 5대 은행 고정금리 최저 확인
• 우대금리 조건 확인

3. 금리 전망 판단

• 한국은행 기준금리 전망 확인
• 전문가 의견 3곳 이상 참고
• 내 예상 대출 기간 고려

4. 리스크 평가

• 금리 1%p 상승 시 감당 가능한가?
• 소득 감소 시 대응 방안 있는가?
• 중도상환 가능한 여유 자금 있는가?

FAQ

[2026년 1월]
고정금리 3.8%로 5억원 대출 (DSR 통과)

[2026년 7월, COFIX 3.0%로 하락]
중도상환수수료 300만원 내고 변동금리로 전환

[9개월 후]
수수료 비용 회수 완료 + 이후 계속 이자 절감

핵심 정리

꼭 기억할 5가지

1️⃣ 2026년 역전 현상 활용

• 고정금리가 변동금리보다 0.6~0.9%p 낮음
• 역사상 드문 기회

2️⃣ 스트레스 DSR 차이 중요

• 변동금리: 100% 적용 (대출 한도 적음)
• 고정금리: 30-60% 적용 (대출 한도 많음)

3️⃣ 금리 예측은 불가능

• 전문가도 의견 엇갈림
• 내 상황과 리스크 허용 범위 고려

4️⃣ 중도상환수수료 대폭 인하

• 0.6% 수준
• 전략적 갈아타기 가능

5️⃣ 혼합 전략 고려

• 초기 고정금리 (안정성)
• 금리 하락 시 변동금리 전환 (수익성)

다음 액션

✅ DSR 계산기로 내 대출 한도 확인 ✅ 5대 은행 금리 비교 (은행연합회) ✅ 중도상환수수료 확인 ✅ 금리 시나리오별 총 이자 계산 ✅ 은행 방문 전 우대금리 조건 확인

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• COFIX vs CD금리: 내 대출금리는 어떻게 결정되는가 - 변동금리 기준
• 대출 이자, 직접 계산해보기 - 상환 방식별 비교

출처 및 참조

1. 한국은행 경제통계시스템 - 기준금리, COFIX 데이터
2. 토스 - 고정 vs 변동 금리 선택
3. KB - 고정·변동금리 차이
4. 은행연합회 소비자포털 - 은행별 금리 비교
5. 금융위원회 보도자료 - 중도상환수수료 인하 (2025년 1월)

면책조항: 본 글은 정보 제공 목적이며, 대출 권유가 아니에요. 금리는 은행별, 개인별 신용등급에 따라 달라지며, 미래 금리 전망은 틀릴 수 있어요. 실제 대출 결정은 신중하게 하시고, 필요시 전문가와 상담하세요.