2026년 1월 기준, 이례적인 일이 벌어지고 있다. 고정금리(5년)가 3.494.16%인데, 변동금리(COFIX)는 4.145.06%다. 고정금리가 변동금리보다 0.65~0.90%p 낮다.
보통은 반대다. 고정금리가 더 비싼 것이 정상이다. 장기간 금리를 고정해주는 대가가 포함되기 때문이다. 지금의 역전 현상은 금융당국이 고정금리 비중 확대를 권장하면서 은행들이 고정금리를 대폭 인하한 결과다.
구조적 차이
| 구분 | 변동금리 | 고정금리 |
|---|
| 기준금리 | COFIX 또는 CD금리 | 금융채, 코픽스 기반 고정 |
| 금리 변동 | 3~6개월마다 재산정 | 계약 기간(3~5년) 동안 고정 |
| 스트레스 DSR | +1.5%p 100% 적용 | +1.5%p **30~60%**만 적용 |
| 중도상환수수료 | 보통 없음 | 3년 내 상환 시 부과 |
스트레스 DSR 차이가 대출 한도를 바꾼다. 변동금리는 스트레스 금리가 100% 적용되지만, 고정금리는 30~60%만 적용된다. 같은 소득이라도 고정금리를 선택하면 대출 한도가 더 높다.
연소득 8,000만원, 대출 금리 3.5%, 30년
변동금리 스트레스 DSR: 3.5% + 1.5% = 5.0% 적용
→ 대출 한도: 약 4억 4,000만원
고정금리(5년) 스트레스 DSR: 3.5% + 1.5% × 50% = 4.25% 적용
→ 대출 한도: 약 4억 8,000만원
차이: 약 4,000만원
상황별 선택 기준
고정금리가 유리한 경우
- 지금: 고정금리가 변동금리보다 낮은 역전 구간. 선택의 여지가 없다
- 스트레스 DSR 한도가 부족: 고정금리가 한도를 약 10% 더 준다
- 금리 상승 리스크를 피하고 싶다: 3~5년간 금리가 고정되므로 예측 가능
변동금리가 유리한 경우
- 금리가 빠르게 하락할 때: 변동금리는 3~6개월 후 인하분이 반영된다
- 중도상환 가능성이 높을 때: 변동금리는 중도상환수수료가 없는 경우가 많다
- 대출 기간이 짧을 때: 1~3년 내 상환 예정이면 변동금리의 단기 리스크가 작다
역전 현상에서의 전략
현재처럼 고정금리가 더 낮으면:
- 고정금리(5년)로 시작한다 — 낮은 금리 + 높은 한도
- 3~5년 후 금리 재산정 시점에 변동금리로 전환을 검토한다 — 그때 금리 상황에 따라 결정
고정금리의 "고정 기간"이 끝나면 자동으로 변동금리로 전환되는 상품이 대부분이다. 전환 시점에 금리를 비교하고, 필요하면 대환(갈아타기)을 한다.
다만, 금리 예측은 전문가도 틀린다. "금리가 곧 내려가니 변동금리가 유리하다"는 식의 단정은 위험하다. 확실한 것은 현재 금리뿐이다.
대출 이자 차이 시뮬레이션
3억원 대출, 30년 원리금균등 기준.
| 금리 유형 | 금리 | 월 상환액 | 30년 총 이자 |
|---|
| 고정금리 | 3.5% | 약 135만원 | 약 1억 8,400만원 |
| 변동금리 (현재) | 4.5% | 약 152만원 | 약 2억 4,700만원 |
| 차이 | -1.0%p | 월 -17만원 | -6,300만원 |
현재 금리 기준으로 고정금리가 30년간 6,300만원 이자를 아낀다. 물론 변동금리는 향후 인하될 수 있으므로 이 차이는 줄어들 가능성이 있다.
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이 글은 정보 제공 목적이며 대출 권유가 아니다. 금리는 수시로 변동되며, 실제 대출 조건은 금융사별로 다르다. 본문의 수치는 작성일(2026-01-12) 기준이다.
출처:
- 금융감독원 — 금융상품통합비교공시
- 한국은행 — 금리 통계